Инвестиции в недвижимость — один из вариантов вложения капитала, при котором доход может формироваться за счёт аренды, изменения стоимости объекта или сочетания этих факторов. Но покупка квартиры сама по себе ещё не делает её инвестиционной.
Новичку важно начинать не с поиска конкретного объекта, а с определения цели, бюджета и предполагаемой модели дохода.
Определите цель инвестирования
Сначала стоит ответить на вопрос, зачем приобретается недвижимость.
Возможные задачи:
- получать доход от аренды;
- сохранить капитал в материальном активе;
- приобрести объект с расчётом на последующую продажу;
- совместить использование квартиры и получение дохода от аренды.
От цели зависит выбор объекта. Квартира для собственного проживания и инвестиционная недвижимость могут иметь совершенно разные критерии оценки.
Рассчитайте бюджет
Стоимость квартиры — не единственный расход инвестора. При расчёте бюджета необходимо учитывать дополнительные затраты, связанные с покупкой и дальнейшим содержанием объекта.
Заранее оцените:
- первоначальный капитал;
- возможный ипотечный платёж;
- расходы на ремонт и меблировку;
- коммунальные платежи;
- налоги;
- расходы на содержание;
- возможные периоды простоя без арендаторов.
Особенно внимательно стоит считать экономику, если квартира приобретается с использованием кредита.
Выберите модель дохода
Перед покупкой нужно понять, каким образом недвижимость должна приносить деньги.
Для арендной квартиры ключевым показателем становится соотношение стоимости объекта и предполагаемого дохода от аренды. При этом нельзя просто умножить ежемесячную арендную плату на 12: из выручки необходимо учитывать расходы и возможные периоды, когда квартира не сдаётся.
Если расчёт строится на росте стоимости объекта, такой результат заранее гарантировать нельзя.
Оцените объект как инвестицию
При выборе инвестиционной квартиры важно смотреть шире, чем на площадь и количество комнат.
Проверьте:
- стоимость квадратного метра;
- расположение;
- транспортную доступность;
- спрос на аренду;
- планировку;
- состояние квартиры;
- расходы на содержание;
- перспективы дальнейшей продажи.
Если рассматриваются инвестиции в недвижимость Екатеринбурга, полезно отдельно изучить локальный спрос на аренду и цены именно в выбранном районе, а не ориентироваться на средние показатели по всему городу.
Новостройка или готовая квартира
Для инвестора отличаются не только характеристики объектов, но и сроки начала получения дохода.
Квартира в новостройке может потребовать ожидания окончания строительства, приёмки, ремонта и комплектации. Готовое жильё потенциально позволяет быстрее перейти к сдаче, но его стоимость и состояние также необходимо оценивать отдельно.
Поэтому при сравнении новостройки и готовой квартиры стоит считать не только цену покупки, но и весь период до начала получения дохода.
Не забывайте о расходах
Доходность недвижимости зависит не только от арендной ставки. Например, простой квартиры на несколько месяцев, ремонт после смены арендатора или крупные расходы на содержание способны изменить итоговый результат.
Поэтому перед покупкой полезно составить несколько сценариев:
- оптимистичный;
- базовый;
- с периодами простоя и дополнительными расходами.
Так расчёт будет ближе к реальной экономике объекта.
Что важно проверить перед покупкой
Если вы впервые рассматриваете инвестиции в недвижимость, не стоит принимать решение только на основании обещанной доходности.
Проверьте:
- документы на объект;
- полную стоимость покупки;
- условия кредитования, если используется ипотека;
- предполагаемую арендную ставку;
- расходы на ремонт и содержание;
- налоговые обязательства;
- спрос на аналогичные квартиры;
- возможную ликвидность при продаже.
Текущие финансовые условия также необходимо учитывать отдельно. Например, высокая стоимость заёмных денег может существенно изменить расчёт инвестиционной квартиры при покупке в ипотеку.
С чего начать инвестиции в недвижимость
Начинающему инвестору лучше двигаться последовательно: определить цель, рассчитать доступный бюджет, выбрать стратегию и только после этого искать конкретный объект.
Если речь идёт о покупке квартиры для сдачи в аренду, нужно заранее посчитать предполагаемые доходы и все основные расходы. А если рассматривается недвижимость в Екатеринбурге, к финансовой модели стоит добавить анализ конкретного района и местного спроса.
Так решение будет основываться не только на цене квартиры, но и на её потенциальной инвестиционной модели.