Покупка квартиры по доверенности сама по себе не запрещена. Представитель может действовать от имени собственника, если у него есть соответствующие полномочия. Но для покупателя такая сделка требует дополнительной проверки документов и обстоятельств продажи.
Особое внимание стоит уделить самой доверенности, личности собственника и правам на квартиру.
1. Доверенность может быть недействующей
Доверенность прекращается, в частности, при истечении срока, отмене доверителем, отказе представителя от полномочий, а также в ряде других случаев, установленных законом.
Поэтому перед сделкой необходимо проверить не только дату документа, но и его актуальность.
Для нотариальных доверенностей Федеральная нотариальная палата предоставляет сервис проверки. Он позволяет установить, удостоверялась ли доверенность и не была ли она отменена.
2. Полномочия представителя могут быть ограничены
Наличие доверенности ещё не означает, что представитель может совершать любые действия с квартирой.
Проверьте:
- кто выдал доверенность;
- кому она выдана;
- какие действия разрешены;
- распространяются ли полномочия на продажу конкретной квартиры;
- может ли представитель подписывать договор;
- предусмотрено ли получение денежных средств;
- есть ли право представлять собственника при регистрации сделки.
Содержание полномочий имеет принципиальное значение: представитель действует в пределах предоставленных ему полномочий. Общие правила представительства установлены Гражданским кодексом РФ.
3. Нужно проверить самого собственника
При покупке квартиры важно установить не только личность представителя, но и продавца, от имени которого он действует.
Сопоставьте сведения о собственнике с документами на квартиру и актуальными сведениями ЕГРН. Отдельно стоит выяснить, почему собственник не участвует в сделке лично.
Причина отсутствия владельца сама по себе не доказывает наличие проблемы, но покупателю важно понимать обстоятельства сделки и иметь возможность проверить предоставленные сведения.
4. Нужно проверить квартиру, а не только доверенность
Даже действительная доверенность не заменяет проверку объекта недвижимости.
Перед покупкой квартиры изучите сведения о праве собственности и зарегистрированных ограничениях. Особое внимание стоит уделить обременениям и другим обстоятельствам, которые могут повлиять на сделку.
Поэтому схема проверки продавца должна включать два направления: полномочия представителя и юридическую историю самой квартиры.
5. Нельзя считать нотариальную доверенность гарантией сделки
Нотариальная форма доверенности подтверждает полномочия в предусмотренном документом объёме, но не означает автоматическую проверку всех обстоятельств будущей продажи квартиры.
ФНП прямо отмечает, что при удостоверении доверенности нотариус не проверяет назначение доверенности, то есть саму сделку, для которой она выдается.
Поэтому покупателю всё равно необходимо самостоятельно проверить объект, продавца и условия договора.
Как проверить квартиру по доверенности
Перед тем как купить квартиру в Екатеринбурге, последовательно проверьте основные документы и сведения.
Порядок можно выстроить так:
- установить собственника квартиры;
- получить актуальные сведения об объекте;
- проверить наличие ограничений и обременений;
- проверить доверенность;
- сопоставить полномочия представителя с будущей сделкой;
- проверить условия договора купли-продажи;
- определить порядок расчётов;
- уточнить порядок государственной регистрации перехода права.
Отдельно стоит проверить доверенность непосредственно перед сделкой, поскольку обстоятельства, влияющие на её действие, могут измениться.
Что делать при сомнениях
Если сведения в документах не совпадают, представитель уклоняется от предоставления документов или невозможно подтвердить полномочия, не стоит переходить к подписанию договора до выяснения обстоятельств.
При сложной сделке с недвижимостью разумно получить индивидуальную юридическую консультацию и проверить документы до передачи денег.
Если речь идёт о покупке квартиры в новостройке Екатеринбурга у собственника, который действует через представителя, порядок проверки также нельзя сводить только к доверенности: необходимо установить право продавца на объект и полномочия лица, подписывающего документы.
Безопасность сделки начинается с проверки
Покупка квартиры по доверенности требует дополнительного внимания, но сама форма представительства не означает, что сделка является проблемной.
Главное — проверить три составляющие: действительность доверенности, объём полномочий представителя и юридическое состояние квартиры. Только после этого стоит переходить к подписанию договора и расчётам.
Такой порядок позволяет оценивать не внешний вид документов, а реальные юридические основания для продажи квартиры.