Покупка квартиры в новостройке супругами требует заранее определить, кому будет принадлежать недвижимость и какой режим собственности будет действовать. По общему правилу имущество, приобретённое во время брака за общие доходы, является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оно оформлено.
При этом согласие супруга и брачный договор решают разные юридические задачи.
Нужно ли согласие супруга при покупке
Само по себе приобретение квартиры одним из супругов не требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга по общему правилу. Исключения связаны, в частности, со сделками, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это важно учитывать, если вы планируете купить квартиру в новостройке Екатеринбурга и оформляете договор на одного из супругов.
Но отсутствие отдельного согласия не означает, что второй супруг автоматически теряет права на квартиру. Если недвижимость приобретена в браке за общие средства, она, как правило, относится к совместному имуществу.
Когда нужен брачный договор
Брачный договор позволяет изменить законный режим имущества супругов. В нём можно установить совместную, долевую или раздельную собственность как на всё имущество, так и на отдельные его виды или конкретное будущее имущество.
Это может быть актуально, если супруги хотят заранее определить:
- кому будет принадлежать квартира;
- будет ли собственность совместной или долевой;
- как распределяются права на приобретаемую недвижимость;
- какой режим имущества действует при определённых обстоятельствах.
Брачный договор заключается в письменной форме и требует нотариального удостоверения.
Что выбрать при покупке квартиры в новостройке
Если супругов устраивает законный режим совместной собственности, отдельный брачный договор только ради покупки квартиры обычно не нужен.
Если же важно заранее установить другой режим собственности, имеет смысл рассмотреть брачный договор до оформления сделки. Это особенно актуально, когда первоначальный взнос вносит один супруг, используются личные средства или стороны хотят заранее определить принадлежность конкретной квартиры.
При этом условия договора не должны ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение и не могут регулировать личные неимущественные отношения или права и обязанности супругов в отношении детей.
Что происходит при продаже квартиры
Согласие супруга особенно важно не при покупке, а при последующем распоряжении общей недвижимостью.
По статье 35 СК РФ для совершения одним супругом сделки по распоряжению недвижимостью необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При его отсутствии супруг может в предусмотренных законом случаях требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Поэтому режим собственности стоит определить ещё на этапе покупки, особенно если квартира в новостройке приобретается как инвестиция или с расчётом на последующую продажу.
Что проверить перед оформлением
Если вы планируете купить квартиру в новостройке Екатеринбурга вместе с супругом, заранее определите:
- за счёт каких средств приобретается квартира;
- на кого оформляется договор;
- какой режим собственности будет действовать;
- нужен ли брачный договор;
- предусмотрена ли ипотека;
- как будет оформлено право собственности.
Если у супругов уже есть брачный договор, его условия необходимо учитывать при оформлении сделки.
Как оформить квартиру юридически грамотно
Универсального варианта для всех семей нет. Если супругов устраивает законный режим имущества, квартира, приобретённая в браке за общие средства, обычно относится к совместной собственности независимо от того, на кого она оформлена.
Если супруги хотят установить раздельную или долевую собственность либо заранее определить судьбу конкретной квартиры, эти вопросы можно урегулировать брачным договором.
Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно сначала определить имущественный режим, а уже затем выбирать способ оформления сделки. При сложной ситуации — например, использовании личных средств, нескольких источников финансирования или действующего брачного договора — условия лучше заранее проверить у нотариуса или юриста.