Налог на имущество физических лиц напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры. Если кадастровая оценка заметно выше рыночной цены объекта, собственник может столкнуться с повышенной налоговой нагрузкой. Особенно это актуально для владельцев недвижимости в новостройке, где стоимость квартиры в Екатеринбурге и других крупных городах меняется достаточно быстро.
Компания Forum, работающая на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга, подготовила подробную инструкцию о том, как проходит оспаривание КС, какие документы понадобятся и в каких случаях можно добиться пересмотра кадастровой стоимости.
Что такое кадастровая стоимость и зачем её оспаривать
Кадастровая стоимость — это официальная стоимость объекта недвижимости, которую определяет государство в ходе массовой оценки. Эти данные используются при расчёте налога на имущество физических лиц, а также могут учитываться при оформлении ипотеки, продаже жилья и ряде юридических процедур.
На кадастровую оценку влияют:
— район расположения дома;
— площадь квартиры;
— этажность;
— год постройки;
— класс жилья;
— инфраструктура района.
Иногда рыночная стоимость квартиры оказывается ниже кадастровой. Такая ситуация часто возникает при изменении цен на рынке недвижимости или использовании устаревших данных при оценке. В этом случае собственник имеет право инициировать пересмотр кадастровой стоимости.
Оспаривание КС позволяет:
— снизить налоговую нагрузку;
— добиться более справедливой оценки объекта;
— скорректировать стоимость недвижимости при сделках;
— защитить права собственника недвижимости.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Пересмотр кадастровой стоимости возможен при наличии объективных причин. Чаще всего собственники обращаются за изменением оценки в следующих случаях:
— кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость квартиры;
— при оценке были использованы неверные характеристики объекта;
— в ЕГРН содержатся ошибки о площади или параметрах квартиры;
— оценка проводилась на основании неактуальных данных;
— не были учтены особенности конкретного объекта недвижимости.
Для квартир в современных жилых комплексах ситуация может меняться достаточно быстро. Например, стоимость жилья на первичном рынке зависит от стадии строительства, спроса и изменений инфраструктуры района.
Кто может оспорить кадастровую стоимость квартиры
Подать заявление имеют право:
— собственники квартир;
— юридические лица;
— индивидуальные предприниматели;
— арендаторы, если арендная ставка зависит от кадастровой стоимости объекта.
Оспаривание доступно как для вторичного жилья, так и для недвижимости в новостройке.
Способы оспаривания кадастровой стоимости
Существует два основных варианта пересмотра кадастровой стоимости:
— через комиссию по рассмотрению споров при Росреестре;
— через судебную процедуру.
Во многих случаях собственники сначала обращаются в комиссию. Если заявление отклоняют, вопрос решается через суд.
Пошаговая инструкция по оспариванию КС
Шаг 1. Проверка кадастровой стоимости
Сначала необходимо узнать текущую кадастровую стоимость квартиры. Сделать это можно несколькими способами:
— через сайт Росреестра;
— заказав выписку из ЕГРН;
— через портал «Госуслуги».
Выписка из ЕГРН содержит официальные сведения об объекте и используется при дальнейшем обращении.
Шаг 2. Независимая оценка недвижимости
Следующий этап — независимая оценка недвижимости у лицензированного оценщика. Специалист определяет рыночную стоимость квартиры и подготавливает отчёт об оценке.
Именно отчёт об оценке считается ключевым документом для подачи заявления в комиссию или суд. В документе должны быть подробно отражены параметры квартиры, состояние рынка и расчёты стоимости.
Шаг 3. Подготовка документов для оспаривания
Для подачи заявления потребуется следующий пакет документов:
— заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
— выписка из ЕГРН;
— отчёт об оценке;
— документы, подтверждающие ошибки в сведениях об объекте;
— копии правоустанавливающих документов;
— паспорт заявителя или доверенность представителя.
Документы для оспаривания рекомендуется заранее проверить на полноту и корректность оформления.
Шаг 4. Подача заявления в комиссию
Комиссия по рассмотрению споров действует при региональном управлении Росреестра. Подать документы можно:
— лично;
— через МФЦ;
— по почте;
— через электронные сервисы.
Срок рассмотрения заявления обычно составляет до 30 дней.
Шаг 5. Получение решения
После рассмотрения комиссия может:
— удовлетворить заявление;
— отказать в пересмотре кадастровой стоимости.
Если решение положительное, сведения обновляются в ЕГРН.
Шаг 6. Судебная процедура
Если комиссия отказала в удовлетворении заявления, собственник может обратиться в суд. Судебная процедура включает:
— подготовку искового заявления;
— подачу полного комплекта документов;
— участие в судебных заседаниях;
— ожидание вступления решения в законную силу.
На практике суды часто принимают во внимание качественно выполненную независимую оценку недвижимости.
Шаг 7. Внесение изменений в ЕГРН
После положительного решения суда или комиссии необходимо обратиться в Росреестр для обновления данных. После внесения изменений собственник получает новую выписку из ЕГРН с актуальной кадастровой стоимостью.
Сроки и важные нюансы
Срок подачи заявления зависит от даты внесения сведений в ЕГРН. Чем раньше собственник начинает процедуру, тем выше вероятность снизить налоговые платежи за будущие периоды.
Важно учитывать несколько моментов:
— кадастровая стоимость обновляется периодически;
— снижение стоимости может повлиять на расчёт налога;
— для новостроек характерна высокая динамика изменения цен;
— ошибки в документах могут затянуть рассмотрение заявления.
Некоторые правила определения стоимости регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Полезные рекомендации собственникам
Чтобы повысить шансы на успешное оспаривание КС, специалисты рекомендуют:
— обращаться только к аккредитованным оценщикам;
— внимательно проверять данные в ЕГРН;
— сохранять все документы и квитанции;
— учитывать актуальную ситуацию на рынке недвижимости;
— при необходимости консультироваться с юристами.
Для собственников квартир в современных жилых комплексах Екатеринбурга особенно важно отслеживать соответствие кадастровой и рыночной стоимости жилья.
Оспаривание кадастровой стоимости — законный механизм защиты интересов собственника. Если кадастровая оценка завышена, пересмотр кадастровой стоимости помогает снизить налог на имущество физических лиц и добиться более справедливой оценки объекта. Для успешного результата важно своевременно провести независимую оценку недвижимости, подготовить документы и соблюдать порядок подачи заявления.
Компания Forum консультирует покупателей по вопросам недвижимости в новостройках Екатеринбурга и помогает ориентироваться в актуальных вопросах рынка жилья.